Como se calcula la Renta que se obtiene por Alquilar un departamento?

Introducción

En esta oportunidad queremos esbozar como calcular la renta que deja el alquiler de un departamento y precisamente tomamos como ejemplo un Depto de 2 AMB en Edificio Brisamar I (desarrollado por nuestro equipo).

El análisis que conocemos todos es: multiplicamos el valor del alquiler mensual por 12 (doce) y lo dividimos por el valor invertido para calcular el retorno. Pero las preguntas que siguen hacen a un cálculo más profesional (más fino):

  • El ingreso es bruto o neto?
  • El valor del departamento como lo calculo?
  • La inflación es relevante en el cálculo?
  • El Valor actual neto y la Tasa interna de retorno como intervienen? Es necesario utilizarlas?

SUPUESTOS del análisis

  1. El 1° año el Alquiler mensual convenido es de $10.650. El valor de las Expensas se detrae mes a mes (No es ingreso, es un gasto que disminuye el ingreso y por ende incide en el retorno final)
  2. El 2° año el Alquiler sube exclusivamente por expectativas inflacionarias un 30% convenido en el Contrato
  3. Se descuenta el valor de las expensas del alquiler, se toma como gasto del propietario/locador
Como se calcula la Renta de un Alquiler

Datos Iniciales – Ver imágen 

El pago inicial del locatario es de 1 (un) mes de adelanto y a partir del primer mes (adelantado) abona por los primeros 12 meses $8050 y los restantes 12 (doce) meses subsiguientes $10.063

Datos iniciales para el cálculo

Departamentos en Pozo

Datos para el calculo – Ver imágen 

En este análisis hay que hacer uso de sencillas fórmulas financieras como el VAN y la TIR ( Ver Que es el VAN y la TIR y como se relacionan?) para que el resultado pueda ser comparado con otras alternativas de inversión.

La tasa de corte utilizada incluye la tasa que puede obtenerse por colocaciones en LEBAC 27% y una TASA de INFLACIÓN estimada del periodo del 17%. La tasa de corte es aquella utilizada para detraer al presente los flujos de ingresos generados en los distintos meses. A mayor tasa más castigo el análisis (pues como juega en el denominador de los distintos cocientes el valor resultante de cada uno de ellos será menor). Resultando una tasa de descuento mensual de 3,09%.

Ingresos Estimados resultantes

Renta por alquiler en Edificios Brisamar I

Renta por alquiler en Edificios Brisamar I – Ver imagen 

Aplicación del VAN y la TIR al cálculo

Como El valor total a percibir es de $225.400 (doscientos veinticinco mil cuatrocientos pesos) pero al final del periodo analizado. Deberé traer dicho valor al presente para luego si relacionar retorno/inversión para saber la renta obtenida.

Archivo en EXCEL

Entonces resulta que el VAN es de $157.634 (te facilitamos el EXCEL Acceder desde aquí), valor que si representa un valor presente para ser utilizado en la fórmula que sigue para calcular la renta obtenida.

Cual es la Renta que se obtiene por alquilar un departamento?

Datos del Inmueble a Alquilar – Ver Imagen 

El monto total percibido al cabo de 2 (dos) años dividido por el valor en pesos del valor del departamento involucrado nos da un valor que representa la tasa de retorno de nuestra inversión.

Renta Anual obtenida

Se trata de una tasa bianual, con lo cual habría que dividirla por 2 (dos) para transformarla en anual; esto es me quedaria una renta de 4,25% anual

Valor que supera el obtenido como promedio en CABA (Ciudad Autónoma de Buenos Aires) en Informe nro. 40. Recordar que en Informe no 38 e Informe no 39 expusimos nuestra opinión sobre que Alquilar o comprar es una las decisiones que en cierto momento de nuestras vidas nos hacemos casi la mayoría de nosotros y expusimos un análisis cualitativo de la disyuntiva.

La conclusión a la cual habíamos llegado era que es conveniente la compra de un inmueble como inversión si comparamos que con los mismos dólares billetes se pueden obtener tasa de interes menores por colocaciones a plazo fijo en banco de primera linea (menores al 2%) y LETES (colocaciones en BCRA menores al 3%). Ni hablar de guardarlos debajo del colchon (perdemos pues la divisa norteamericana sufre una inflación del 3% anual, con lo cual se pierde poder de compra) y menos aun guardarlos en una caja de seguridad, con lo que habria que sumar a la perdida del 3% el costo de mantener una caja de seguridad.

EL ANÁLISIS QUE SE DETALLA EN EL PRESENTE NO SOLO CONVALIDA LA CONCLUSION SINO QUE LO SUPERA, toda vez que alquilar un departamento en Edificio Brisamar I rinde más que el promedio. Esto se debe a que la demanda convalida un valor relativamente alto de alquiler en Edificio Brisamar I, toda vez que la calidad constructiva, la ubicación, el diseño, los amenities y demás atributos de nuestros proyectos son altamente valorados. Ver nuestros próximos lanzamientos Edificios BRISAMAR II III IV y V

CONCLUSIÓN

Nos alegramos por todos nuestros compradores que confiaron en el producto (Departamentos en Pozo) , pues no solo han ganado desde el inicio ( Ver Cuánto se Gana por Comprar un Dpto en POZO?) sino que tienen garantizada una renta por alquiler que supera la media del mercado.

 Fuente: Elaboración propia

 

 

 

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