Análisis de Riesgos

Hoy abordamos un tema que pocos desarrolladores (…o casi ninguno) evalua al momento de lanzar un proyecto inmobiliario al mercado y que para nosotros es crucial. Nos referimos precisamente al análisis de riesgos en un desarrollo propiamente dicho y que es imperioso no solo su análisis, sino individualizar sus variables críticas para posteriormente mitigar su ataque.

Importancia de su análisis

 La importancia es elaborar un análisis prospectivo que anticipe la configuración de un futuro deseable y desde allí retroceder hasta el presente para construir planes adecuadamente insertados en la realidad que permitan construir momento a momento un accionar eficaz y orientado hacia dicho futuro objetivado como deseable, minimizando los riesgos.

En el análisis del riesgo de un proyecto inmobiliario confluyen dos problemas[1]:

  1. La conversión de los flujos de fondos del proyecto de acuerdo con cualquiera de los criterios económicos como el VAN y la TIR, es decir la probabilidad de ocurrencia de los flujos de fondos tiene implícito un riesgo de que no ocurra.

 En lenguaje coloquial: lo que uno proyecto en la micro del proyecto en materia económica y financiera al confrontar ingresos y egresos, puede no darse

  1. La evaluación de la incertidumbre inmobiliaria

 Variables macroeconómicas (externas) pueden incidir negativamente en el desarrollo normal del proyecto inmobiliario

 Riesgo e incertidumbre van de la mano. Si se logra conocer y medir el riesgo de un proyecto inmobiliario, y acotar la incertidumbre, estaremos en mejores condiciones para evaluar con precisión el horizonte de tal proyecto, concluye el autor consultado.

Mientras la probabilidad de ocurrencia del riesgo es posible estimar, las probabilidades en una situación de incertidumbre no se conocen o no es posible estimar. 

Riesgo en el mercado inmobiliario

El riesgo específico del negocio inmobiliario tiene en cuenta a todos aquellos factores que pueden afectar las hipótesis con la que se construyó el flujo de fondos[2]:

  • Riesgo de Construcción: posibles aumentos del costo de la obra (afectan a los egresos), incrementos del plazo de obra (afectan al modelo de ingresos por el retraso en la escrituración de las unidades).
  • Riesgo del negocio: tiene en cuenta que algunos proyectos son más riesgosos que otros.
  • Riesgo Comercial: puede que el precio de venta del modelo sea más bajo por condiciones de mercado o por reacción de la competencia o que la velocidad de venta sea menor.
  • Riesgo del mercado: demoras en la obtención de permisos y habilitaciones, cambios impositivos, cambios en la paridad cambiaria que llevarán a obtener menos pesos por la venta de una unidad en caso de haber vendido en dólares u otra moneda extranjera.

Gráficamente:

Lo que muestra este Gráfico es que hay riesgos evitables que se minimizan con un adecuado estudio de mercado que permita entender la dinámica del mercado inmobiliario en lo que se refiere a demanda, oferta, competencia, productos sustitutos y contexto.

Habrá un riesgo implícito del negocio que junto con el del mercado, será muy difícil disminuir.

Y riesgos de mercado difíciles de evitar pero que adecuadamente justipreciados y evaluados serán sorteados en forma adecuada.

Todos estos riesgos pueden incrementar la necesidad de fondos para llevar a cabo el emprendimiento por el aumento de costos o la disminución de ingresos, por diversos factores involucrados en los riesgos.

Cuanto mayor sean las habilidades y conocimientos del desarrollador para administrar y operar los riesgos de un proyecto o cuanto más avanzada esté la construcción de una obra, menor será el plus por riesgo percibido como necesario por parte de los inversores potenciales.

 Un proyecto inmobiliario es una combinación en un determinado momento de:

  • Ubicación
  • Diseño
  • Segmento a captar
  • Competencia
  • Comercialización
  • Financiación
  • Contexto

Que lo hacen único e irrepetible, aclara el autor. De ahí que sea imposible medir adecuadamente el riesgo de mercado y la beta basándose en proyectos pasados como normalmente se hace con el mercado de capitales de renta variable.

Riesgo inherente

El riesgo inherente de cada proyecto, es producto del grado de variabilidad de la rentabilidad con la variación de factores internos y externos.

 No tomar en cuenta el riesgo específico del proyecto equivale a suponer que todas las estimaciones realizadas como velocidad de ventas, costos, precios de venta, tasa de inflación, reacción de la competencia, paridad cambiaria, etc. son absolutamente ciertos.

 Lo que pretendemos demostrar a cada potencial inversor y/o comprador es la consistencia que posee el proyecto frente a las posibles variaciones de las variables (escenarios) y la probabilidad de obtener un resultado inicial positivo que indique la factibilidad necesaria para el normal desenvolvimiento de la construcción del edificio (en este caso Edificio Brisamar II); en términos financieros:

VAN positivo para la tasa de descuento (tasa de corte) seleccionada.

Un buen plan de negocios deberá contemplar la incertidumbre en las variables para tener en cuenta que las cosas pueden salir en forma contraria a lo planificado y con que probabilidad de ocurrencia puede ocurrir.

El riesgo y la incertidumbre se pueden acotar y administrar con un adecuado estudio de mercado previo que permita una adecuada definición y posicionamiento del producto para satisfacer las necesidades del segmento objetivo mejor que la competencia

 Un adecuado Plan de Marketing que tenga en cuenta las fuerzas del mercado reducirá ampliamente los riesgos del proyecto.

Formas de Mitigación de riesgos

Se detallan a continuación los principales riesgos asociados y su forma de litigación:

Mitigacion_de_Riesgos_en_la_Compra_en_Pozo

Mitigacion_de_Riesgos_en_la_Compra_en_Pozo – Ver Imagen 

CONCLUSIÓN

El estudio de los riesgos involucrados en un proyecto inmobiliario, sin dudas no garantizan la no aparición de hechos no deseados, pero sin duda alguna su estudio plasmado en un plan para un proyecto específico como Departamentos en Pozo Edificios Brisamar determinan un alto grado de certeza en aspectos administrativos, económicos y financieros para el comprador al momento de tomar una decisión.

Agregando un requisito adicional, cual es: con este exhaustivo análisis fundamentado con profesionalismo y claridad se elaboraron las herramientas para tratar de convencer hasta al más conservador.

Recomendamos por ello, invertir en nuestro próximo desarrollo Edificio BRISAMAR II, un emprendimiento con aspectos diferenciadores y amoldado a las nuevas tendencias del Real Estate…ENTERATE AQUI

 Por último se aclara que el análisis no tuvo en cuenta el potencial de la zona (revalorización del valor del m2) por lo que de considerarse esta variable el retorno es aún mayor

[1]Dr. Franceschini Juan Carlos, El Mercado Inmobiliario y la preparación de proyectos, Cdi, segunda edición, 2006, p.233 y sig.

[2]Evaluación de Proyectos Inmobiliarios, Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (Geo). Ing. Civil Martin R. Repetto Alcorta Facultad de Arq., Diseño y Urbanismo. pag. 59 y sig.

Fuente: Elaboracion propia

 Analisis de Riesgos asociados en la Compra en Pozo - Edificios Brisamar