Que es el VAN y la TIR y como se relacionan?

VAN y TIR en la Compra de un departamento en Pozo

Introducción

Este tema es de suma importancia al momento de evaluar la compra de  un Departamento en Pozo  pues un desarrollo inmobiliario que no cuente con un plan de negocios que involucre un análisis económico, financiero y de riesgos asociados es una bomba de tiempo que en cualquier momento puede activarse y estallar!

Valor actual de un cobro futuro

Todos sabemos que un peso hoy vale más que un peso mañana, debido a que un peso hoy puede invertirse para comenzar a generar intereses inmediatamente. Así, el valor actual de un cobro futuro puede hallarse multiplicando el cobro por un factor de descuento que es menor que uno.

Este factor de descuento se expresa como la inversa de 1 más la tasa de rentabilidad.

VALOR_ACTUAL en la Compra en Pozo
VALOR_ACTUAL en la Compra en Pozo – Ver Imágen 

Para calcular el valor actual, descontamos los cobros o pagos (en caso de analizar comparativas de una inversión) futuros a la tasa de rentabilidad ofrecida por alternativas de inversión comparables.

Tasa de rentabilidad

Esta tasa de rentabilidad suele ser conocida como Tasa de Descuento o coste de oportunidad del capital o tasa de corte. Se le llama coste de oportunidad porque es la rentabilidad a la que se renuncia por invertir en un proyecto y no en otro

Un peso seguro vale más que uno con riesgo

La tasa de descuento de un proyecto se determina por la tasa de rentabilidad de inversiones alternativas de riesgo comparable. No todas las inversiones presentan igual riesgo y por ello las tasas varían. Supongamos que estimamos que el proyecto es tan arriesgado como la inversión en el mercado de acciones que ofrece, por ejemplo una rentabilidad del 12 %. Entonces el 12 % se convierte en el adecuado coste de oportunidad del capital. Esta es la rentabilidad a la que estaríamos renunciando por no invertir en acciones comparables.

Indicadores VAN y TIR

Interpretar que es el VAN y la TIR no solo para un proyecto en particular, sino para el análisis de cualquier proyecto de inversión (incluso el tuyo propio) es vital para la supervivencia del mismo.

Valor Actual Neto (VAN)

Es la suma, a valores de hoy, de los componentes del flujo de fondos de un determinado proyecto, por ejemplo en nuestro caso será el análisis de los flujos de fondos para fondear la construcción de un departamento desde el pozo.

VAN en la Compra en Pozo
VAN en la Compra en Pozo – Ver imagen 

Siendo “d” la tasa de descuento.

Tasa de descuento

Dicha tasa de descuento representa el costo de oportunidad del capital, siendo la tasa de rentabilidad de una inversión alternativa de riesgo equivalente a la que el inversor renuncia por inmovilizar su dinero en el proyecto. Algunos utilizan la tasa marginal o tasa de corte, que es la tasa de rentabilidad del proyecto más desfavorable que se estaría dispuesto a encarar.

La tasa de descuento a emplear debe tener en cuenta todos los riesgos que pueden influir en la variabilidad del flujo de fondos proyectado.

Costo de Oportunidad

Volvemos a reiterar que la tasa de descuento (que incluye a los riesgos asociados a un determinado proyecto) representa en nuestro caso el costo de oportunidad del capital, pues por ejemplo estaré perdiendo invertir “ese” dinero en un plazo fijo y que me rinda un 20% por ejemplo.

Caracteristicas fundamentales del VAN

Las características fundamentales del VAN son:

• El VAN reconoce el valor del dinero en el tiempo.
• El VAN depende exclusivamente del flujo de fondos proyectado y de la tasa de descuento elegida.

Cuanto más lejano (i) y más riesgoso (d) sea un ingreso, menor valor tendrá hoy el VALOR ACTUAL NETO para un inversor. Si dos proyectos tienen igual VAN se debe elegir el de menor riesgo, mientras que a igual tasa de descuento se debe elegir el que represente menor tiempo de desarrollo y a igual tiempo de desarrollo se debe elegir el de menor tasa de descuento.

Criterio de aceptación de un proyecto

El criterio para aceptar un proyecto es que el mismo arroje un VAN positivo. Un VAN positivo implica que el inversor obtiene un plus por sobre la inversión alternativa de riesgo equivalente a la que renunció por invertir en el proyecto.

Tasa Interna de Retorno (TIR)

La Tasa Interna de Rentabilidad se define como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero. Para un proyecto de inversión que dura t años:

TIR en la Compra en Pozo
TIR en la Compra en Pozo – Ver Imágen

Criterio de aceptacion analizando la TIR

El criterio de la tasa interna de retorno es aceptar un proyecto de inversión si el costo de oportunidad del capital es menor que la TIR.

Si el costo de oportunidad del capital (tasa de rentabilidad en el denominador del análisis) es menor que la TIR, el VAN es positivo

Por lo tanto cuando comparamos el costo de oportunidad del capital contra la TIR estamos preguntándonos si nuestro proyecto tiene un VAN positivo.

Este criterio dará la misma respuesta que el criterio del Valor Actual Neto siempre que el VAN de un proyecto sea una función uniformemente decreciente del tipo de descuento, característica que puede no verificarse en flujos de fondos no convencionales, esto es, aquellos flujos de fondos positivos y negativos en los distintos periodos de análsis.

TIR y Costo de oportunidad

Algunas personas confunden la TIR con el costo de oportunidad del capital, debido a que ambos aparecen como tipos de descuento en la fórmula del VAN.

Mientras la TIR (tasa interna de retorno) es una medida de rentabilidad que depende únicamente de la cuantía y duración de los flujos de tesorería del proyecto , el costo de oportunidad del capital es un estándar de rentabilidad para el proyecto que utilizamos para ver cuanto vale el proyecto a valores de hoy. El coste de oportunidad del capital es la tasa esperada de rentabilidad ofrecida por otros activos de riesgo equivalente al proyecto que está siendo evaluado.

Ejemplo

Por ejemplo si al analizar un sencillo ejemplo,  en el cual tengo los siguientes datos para calcular los flujos de fondos:

  1. compra de terreno: $70.000
  2. costo de construcción: $300.000
  3. cobros por ventas: $400.000
  4. tasa de rentabilidad, costo de oportunidad o tasa de corte: 4%
Tasa_de_Corte_y_VAN en la Compra en Pozo
Tasa_de_Corte_y_VAN en la Compra en Pozo – Ver Imagen

Llego a un VAN (valor actual neto) de $6.229,17 que indica el valor monetario presente de dicho flujo de fondos descontada a la tasa de corte analizada.

Pero como entra a jugar la TIR en este analisis?

La TIR (tasa interna de retorno) será aquella tasa que me haga cero el VAN (valor actual neto). La pregunta que subyase es:

La TIR es mayor o menor a la Tasa de corte?

TIR_y_VAN en la Compra en Pozo
TIR_y_VAN en la Compra en Pozo – Ver Imágen 

Pues como ya aclaramos en el presente post, la TIR será aquella tasa que hace igualar el VAN a “cero” y en el caso planteado la TIR es del 5,1782%.

El ejemplo desarrollado se suscribió en base a un Excel el cual te facilitamos para que te ayude a entender el calculo en su consjunto (Excel – Compra en Pozo)

Conclusion

En el ejemplo suscripto, me convendrá invertir en el proyecto, toda vez que el costo de oportunidad de una inversión alternativa (por ejemplo, invertir los fondos en un plazo fijo o en otros proyectos similares) es menor a la TIR del proyecto; la cual surge de igualar el VAN a cero.

Fuente : Elaboración e interpretacion propia

 

 

 

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