Un Fideicomiso “no” puede estafarte – Parte 1

Esto pasa por tratarse de una Sociedad Anónima …

Al comprar un departamento en Pozo a un Fideicomiso, éste “no” puede estafarte

Haciendo un poco de historia, recordemos que a partir del 2001 la crisis desarticuló la estructura económica y política del país. Sin crédito externo, sin confianza en los bancos, sin confianza en los gobiernos y sin un verdadero mercado de capitales, los argentinos necesitaban adaptarse a formas nuevas[1].

En un periodo en el cual la devaluación local y contexto internacional ayudaron, acompañado por un importante crecimiento del PBI a partir del 2003, con supeávits gemelos (fiscal y externo) y fuerte presencia del sector agropecuario; permitió que el ahorro interno creciera.

La inversión necesitaba de nuevos instrumentos, por bancos desprestigiados y descreimiento generalizado. El ahorro interno minorista se dirigió al mercado inmobiliario pero, consorcios al costo (que pasa si muere uno de los consorcistas?), sociedades de distintos tipos para organizar este tipo de emprendimientos conllevaban riesgos asociados que eran demasiado grandes como para que los asumieran pocos inversores.

Liderados por un desarrollador inmobiliario, las sociedades que construían para vender dieron paso a los desarrolladores que no asumían el riesgo del negocio sino que se atomizaba entre todos los participantes y aplicando adecuadamente la figura, los fideicomisos de tipo fiduciante, beneficiario y fideicomisario irrumpieron con fuerza arrolladora como pocas veces se observó en una determinada actividad

Y porque afirmamos que al comprar un departamento en Pozo a un Fideicomiso, éste “no” puede estafarte?

Ventajas del fideicomiso[1]

1 – Herramienta dócil para instrumentar negocios complejos

Uno de los mayores beneficios que destacamos es la mayor seguridad jurídica a inversores y terceros al constituir un patrimonio determinado separado del patrimonio de los fiduciantes y del fiduciario. No se procura obtener una ganancia en cabeza del fiduciario sino que se pretende establecer un vehiculo apto para canalizar un negocio concreto.

2 – Separación patrimonial. Vehiculo de objeto específico

La protección legal a los bienes afectados al proyecto no significa que los activos fideicomitidos serán inmunes a los riesgos inherentes al proyecto en si. Por el contrario lo que permite esta figura es:

Departamentos en Pozo en Mar del Plata
Departamentos en Pozo Mar del Plata – Separacion Patrimonial en un Fideicomiso – Esquema

Ejemplificando, supongamos una E. Constructora (vehiculizada mediante una sociedad, ejemplo S.A. o S.R.L.) que esta desarrollando un edificio de viviendas y ha financiado una parte significativa de la construcción mediante la PRE-venta de unidades funcionales, como el caso analizado en esta tesis. Los fondos obtenidos por esta PRE-ventas, aun cuando exista algún compromiso contractual de la constructora de afectarlos al proyecto en cuestión, ingresarán al patrimonio de la constructora y formarán, entonces, parte de la prenda común de sus acreedores. Es en este contexto donde una mala decisión, un accidente u otra contingencia que pueda afectar significativamente alguno de los proyectos de la constructora, y por ejemplo requerir una necesidad inmediata e inesperada financiación, hará muy probablemente que los fondos de las PRE-ventas (vinculados a un proyecto especifico puntual) se desvirtúen de sus fines originales y sean utilizados por la E. Constructora para sanear o aminorar la necesidad inmediata, con los riesgos no menores que puede traer aparejado no solo para la empresa sino para los compradores de buena fe.

Sin desconocer que existen diversos mecanismos contractuales que permiten mitigar o controlar este tipo de riesgos, lo cierto es que ninguno logra con tanta eficacia segmentar y encasillar riesgos como el fideicomiso.

Si el fideicomiso está adecuadamente estructurado y cada parte cumple con su rol, los fondos de la preventa y los demás activos del fideicomiso quedaran protegidos incluso frente al concurso o quiebra de la constructora lo que permitirá, aun debiendo reemplazarse a un actor critico, la continuidad del negocio.

3 – Financiabilidad

Ninguna estructura jurídica y menos un proyecto inmobiliario puede desinteresarse por el financiamiento del proyecto, es decir cuales serán los fondos que se utilizarán para llevarlo a cabo. En economías estables, la financiación bancaria suele ser la herramienta principal. En Argentina todos sabemos que dicha financiación es un recurso escaso, y por épocas directamente inexistente. Máxime cuando se trata de financiar proyectos en etapa de construcción, momento en el cual los riesgos asociados son mayores.

El mercado de créditos inmobiliarios, por lo general se focaliza en proyectos ya construidos y bajo la figura de créditos hipotecarios a individuos. En consecuencia, podrá ser una herramienta adecuada para la adquisición de inmuebles en el mercado secundario y en menor medida para financiar la compra de inmuebles nuevos o terrenos cuando los mismos se encuentren en un grado de avance tal que permita ser hipotecado. Estas alternativas dejan fuera a las nuevas construcciones y desarrollo de proyectos inmobiliarios greenfield[2].

En este contexto es donde la figura del fideicomiso otorga la posibilidad al desarrollador de sustituir o reducir la financiación aportada por él mismo al facilitar la venta de unidades correspondientes al proyecto desde el momento en que se inician las obras incluso antes, como nuestro caso. Consecuentemente permite financiarse con ahorros en costos financieros traducido en un menor precio final trasladando la utilidad a compradores finales que se benefician por este ahorro.

La preventa, aun cuando no es privativa de este tipo de figura y/o proyecto, encuentra en el fideicomiso un vehiculo muy adecuado por las garantías que otorga si se encuentra debidamente estructurado, pues garantiza la efectiva aplicación de dichos fondos al desarrollo del proyecto y el respaldo que otorga haber separado el inmueble sobre el cual se construye del patrimonio de los participantes del negocio.

Ahora bien, la pregunta que todos nos hacemos es: Que sucede ante la eventual insuficiencia de un patrimonio fideicomitido para honrar sus compromisos? TE LO COMENTAMOS EN NUESTRA PRÓXIMA ENTRADA…NO TE LO PIERDAS


[1]Tratado de Fideicomiso. Liliana Molas. Editorial LA LEY. TOMO II Especial. Pág. 184 y sig

[1] Ob. cit 1, pag 106 y sig

[2] Se habla de “proyectos greenfield” cuando se trata de inversiones realizadas desde cero


Fuente: Elaboración Propia

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