Que puede pasar con el Valor de las Propiedades?

Introducción

Hoy la economia transita por un sendero de pesimismo generalizado, en el cual seleccionar qué destino le vamos a dar a nuestros ahorros es crucial. Borrados de un plumazo toda posibilidad de acceder a un crédito hipotecario UVA por la mayoria de las personas, una alternativa valida y que renace en estos tiempos con la Inversión en Pozo (Compra de Departamentos en Pozo)

Ley de Oferta Mercado en Real Estate

Segun la ley de Oferta y Demanda demuestra que si sube el precio de un bien su cantidad demandada disminuirá. Sin embargo, como suele pasar muchas veces en la Argentina: ESTA LEY ECONOMICA UNIVERSAL NO SE CUMPLE CON EL DÓLAR ¿Es esto posible?

SI ES POSIBLE, observemos el siguiente grafico

Desde el 07 de Setiembre del año 2013 el dólar aumentó 656% y la demanda no para. Prueba de ello es el nivel de endeudamiento actual a nivel país y el auxilio del FMI (Fondo Monetario Internacional). NO HABIA MÁS DÓLARES EN RESERVAS.

Tipo de Cambio Real histórico

Como afecta esto al mercado inmobiliario?

TCR entre el Dolar y el Peso

Como muestra el grafico, el TCR entre el dólar y el peso decayó a mínimos históricos a partir del año 2001.

Pero que quiere decir esto?

TCR: tipo de cambio real

TCN: tipo de cambio nominal

Variación de Precios Locales: índice de precios que refleje el poder adquisitivo de la moneda local

Variación de Precios Externos: índice de precios que refleje el poder adquisitivo de la moneda extranjera que se analiza

Cálculo del Tipo de Cambio Real

Formula TCR

En palabras sencillas, el TCR es el que nos indica si los productos locales son baratos o caros respecto del mundo.

  • Si TCR baja, quiere decir que los productos locales se hacen más caros
  • Si TCR sube, significa lo contrario, esto es que nuestros productos son más competitivos

Evolución historica del TCR y el Valor de las Propiedades

Si bien en el presente informe el espíritu es relacionar el TCR y el valor del metro cuadrado medido en dólares (incluido Departamentos en Pozo o a construirse), es muy importante saber interpretar su concepto; toda vez que está determinado por:

  • TCN (Tipo de cambio nominal)
  • INFLACION local

Dos variables que fueron, son y han sido protagonistas de la historia económica argentina y por ello, conociéndolas podré inferir que “puede” llegar a pasar con el valor de las propiedades (incluidos los Departamentos en Pozo) pues históricamente su relación con el valor del m2 dolarizado se comportó de la siguiente manera:

TCR vs PESO
TCR vs PESO

Su relación es inversamente proporcional, mientras uno sube el otro baja; formando una figura grafica que convalida lo antedicho.

Lo que nos lleva a interpretar en lenguaje coloquial, que

  1. si el TCR baja de una año indica que el valor de una propiedad subirá
  2. si el TCR sube entonces el valor de las propiedades bajarán y
  3. si el TCR se mantiene sin cambios, el valor de las propiedades no sufrirán cambios

Comparando 2017 vs (Proyecciones) 2018

Comparando 2017 vs (Proyecciones) 2018 y aplicando la fórmula arriba descripta

 

(1 – Fuente: https://blog.bankinter.com/economia/-/noticia/2016/8/31/prevision-ipc-eeuu

EVOLUCION_DEL_M2_EN_DÓLARES

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/1981321-evolucion-del-precio-del-metro-cuadrado

Observamos que la regla se cumplió, pues entre 2017 y lo que avanzó el presente año, el valor del m2 de un inmueble en Caballito mantuvo su valor.

Recordemos que la LEY ECONOMICA UNIVERSAL DE OFERTA Y DEMANDA no es respetada por el valor del dólar (movimientos del TCN) en nuestro páis; razón por la cual para inferir el valor de un bien dolarizado como los inmuebles, deberemos acudir a métodos indirectos como el aqui detallado.

Conclusión

Si bien el presente análisis subjetivo pronostica que el valor de las propiedades caerían un 2,46% (un porcentaje despreciable), lo que si estamos seguros es que al invertir en inmuebles tu dinero se encontrara resguardado ante el creciente riesgo soberano que tiene el país Argentina no solo en la actualidad sino a lo largo de su historia. Razón por la cual invertir en propiedades es una de las inversiones más seguras, pues el presente análisis numérico indica que ante movimientos bruscos del valor del dólar y en presencia de una economía sin rumbo con una inflación galopante el valor de las propiedades mantienen su valor demostrado por un método indirecto que involucra variables críticas de una economía como la inflación y el TCN.

Fuente: Elaboración propia

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